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ハツラツとした雰囲気が印象的なＡさんご夫婦がいらっしゃいました。
【Aさんのご希望】
住宅メーカーと提携している金融機関から「3年固定0.85％、固定金利の期間終了後は0.4％優遇」という条件の住宅ローンを勧められています。金利が低くいのでお得な気がしますが、本当にこれで良いのでしょうか？
また、今後、繰り上げ返済はしていきたいと思っていますが、子供も欲しいと思っています。どれくらい貯蓄や繰り上げ返済ができるかは全く予想できません。
【現状の分析】
購入価格3500万円（他に諸経費300万円）、頭金は500万円用意できるというＡさん。3300万円を35年で借りる予定です。
提携金融機関から提案されている住宅ローンの場合、35年ローンで毎月の返済額は90,865円（下表※1）。たしかに、今の家賃と大差ありません。しかし、0.85％という金利は最初の3年間だけ。また3年経過後の金利が今と同じだったとしても、大幅な金利優遇は小さくなってしまいます。固定金利期間が終わった後の金利優遇を考慮しても毎月の返済額106,205円へとアップします（下表※2 Case1）。もし通常金利そのものが上がってしまうと、負担額はもっと高くなる可能性があります（下表※3 Case 2）。 |
【相談員からのご提案】
そこで、借り入れ全期間が固定金利の住宅ローンをお勧めし、「目先の返済額は高くなりますが、これから教育費などで支出が増える可能性を考え、出来るだけ金利上昇に備えておいた方が良いのでは？」とアドバイス。金利が上昇しても返済額が変わらないことに魅力を感じたＡさんは、全期間固定金利の商品を選ぶことにしました。
次に、各金融機関の金利一覧表を一緒に確認しました。
最近は、フラット35（住宅金融公庫と民間金融機関が提携して提供）など全期間固定金利の商品も増え、選択の幅が広がりました。ただし、金融機関によって金利などの条件はまちまちです。
さて、頭金を500万円しか用意出来ないＡさんの場合、購入価格の8割までしか借り入れ出来ないフラット35では全額を借り入れできません。
そこで、
『フラット35で8割を借り、残りは同じ金融機関の固定金利で借り入れた場合（下表 Case1）』
『すべてを全期間固定金利で借り入れた場合（下表 Case2）』
の２ケースをシミュレーションしました。
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その結果、Ａさんの場合、団体信用生命保険なども加味するとフラット35はさほど有利でないことや、やはり全期間を固定にしたいというご要望から、Case2の全期間固定金利の住宅ローンをお選びになりました。
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［月返済額］119,994円（10年目以降は不明）
［年返済額］約144万円（ 〃 ）
［フラット35総返済額］約4344万円（＋団体信用生命保険：約162万円＋保証料：ゼロ）
［10年固定総返済額］約760万円（＋保証料：約10万円）
※10年固定期間経過後の金利を3.1％として試算 |
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［月返済額］122,441円
［年返済額］約147万円
［35年固定総返済額］約5142万円（＋保証料：約68万円） |
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